长沙，房价破万
长沙房价调整背后，揭露了这一轮房价调整的逻辑：
房价调整幅度不仅取决于泡沫大小，更取决于价值大小。
7月15日，国家统计局披露了6月份70个大中城市房价数据，其中长沙的表现比较魔幻。
一方面，新房价格，长沙以0.4%的环比涨幅，与上海并列全国第一。
另一方面，二手房价格，长沙以1.2%的跌幅，成为6月份二手房跌幅第二多的城市，仅次于徐州。
制图：城市财经；数据：国家统计局
而从贝壳找房披露的二手房成交价格来看，这座曾经的调控标兵、房价泡沫最小的省会城市，已悄然跌破了万元。
1月份的二手房成交价0.98万元/平方米，6月份跌至0.86万元/平方米，仅半年跌幅就达12%。
来源：贝壳找房
为此，长沙于近日紧急发布了《关于进一步优化房地产发展措施的通知》，涵盖十条内容。
来源：长沙市住建局
内容大多乏善可陈，都是一些老套措施。
比如继续强调“以旧换新”， 本市家庭或个人出售自有住房后，一年内购买新建商品住房的，可按新房总价1%申领购房补贴，单套最高3万元。
比如进一步释放购房名额。二孩以上家庭购房，套数认定核减一套，也就是多了一套购房资格。
比如推荐房票安置。在实施货币化安置的基础上，鼓励各区县（市）根据实际情况，在城中村及城市危旧房改造中灵活运用房票安置。
比如回购存量房。通过市场化手段盘活闲置房源，转化为保障性住房或人才住房，并探索“租购一体、先租后购”的保障模式。
如此种种。
02
长沙房价调整的逻辑
长沙最新发布的十条措施，对于稳定长沙房地产市场，显然于事无补。
毕竟去年的全面放开限购的大招都没有扭转局势，遑论现在的查缺补漏措施。
大家更感兴趣的，应该是长沙这样一座房价收入比最低的中心城市，为何跌幅也能如斯。
要了解原因，首先要清楚长沙房价的上涨逻辑。
能够在上一轮房价快速上涨过程中，没有大幅跟涨，因素各有侧重。
在上一轮牛市期间，长沙与重庆可谓最淡定的两座城市，虽然也在上涨，但幅度远小于其他中心城市。
原因在于：
重庆方面，主要是在于庞大的供应量稳定平衡了供需，尤其是廉价的公租房成为重庆房地产市场的稳定器。
而长沙，有供需平衡的力量，更重要的还是铁腕调控之力。
不过，在铁腕调控之下，虽然长沙没有像东部中心城市一样动辄翻倍，但上涨的持续时间却超过了大多数城市。
所以，当长三角、珠三角热点城市已经陷入调整当中时，长沙的房价依旧在上涨，直到2022年11月份长沙的新房才转跌。
长沙在长三角、珠三角城市陷入调整时仍在上涨的逻辑有三：
第一，在铁腕调控政策下，长沙的房价一直控制不错，泡沫相对较小，其房价收入比是大中城市中倒数第一。
第二，长沙一直以来采取的是温和式上涨法，和成都一样。所以这两座城市直到2023年才开始调整，率先调整的都是泡沫较大的城市。
第三，在强省会战略下，长沙依靠正在虹吸整个湖南省的人口，致使其最近几年的人口增量一直不错。
2021年全国人口增量创历史新低，这种背景下，过去几年人口增量始终保持在五六十万的深圳、广州只增加了几万人，而同期的长沙增加了17.85万人，增量位居全国前列。
2022年，全国人口正式开始负增长，减少了85万人，这种背景下，很多中心城市的人口增量断崖式下滑而长沙逆势而上，增加了18.13万人，增量位居全国第一。
然而，在长沙增量全国第一的同时，湖南省其他城市人口全部在减少。
湖南全省人口减少了18万人，湖南除长沙外的其他城市，全部在减少。整个湖南省的常住人口，2022年减少了18万。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
2023年同样如此，只有长沙人口在增长。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
2024年，依旧如此。 长沙增加10.39万，整个湖南减少29万人。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
以上三个因素，让长沙的涨势比东部中心城市长了将近两年，但在大环境整体转向之下，长沙也无法独善其身。
无法独善其身的原因有二：
第一，全国都在跌，信心丧失，长沙焉能不跌。
第二， 过去几年的大环境下，民众的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心。让买不起房的人，更加买不起，没有了支撑。
于是我们看到，长沙的商品房销售面积见顶于2021年，当年卖出了2605.79万平方米，2024年跌至1356.8万平方米，相较于高点下跌了47.9%。
制图：城市财经；数据：长沙市统计局
商品房销售额同样见顶于2021年，当年商品房销售额高达2620.32亿元，2023年跌至1735.38亿元，相较于高点下跌了33.8%。2024年的销售额数据，未公布。
制图：城市财经；数据：长沙市统计局
克而瑞湖南披露：今年上半年，长沙商品住宅成交277万方，同比下跌了11%。
长沙楼市持续调整背后，大环境当然是最重要的因素，此外还有长沙自身的一些客观因素，产业偏弱。
03
产业不够强
楼市、经济 的基石是人口与产业，从人口角度看，长沙没有任何问题，但从产业角度看，就有大问题。
长沙工业产业上最亮丽的标签，就是“工程机械之都”。
但这个标签随着房地产这几年调整，已失色了不少。
数据来看，2022年工程机械行业处于下行调整期，叠加宏观经济增速放缓、疫情以及工程开工率不足等因素影响，国内工程机械整体营收从9000余亿元下降至8500亿元。
这种背景下，2022年，三一重工、山河智能总营收分别为8 08.22亿元、73.02亿元，分别下降24.37%、35.99%；净利润分别为44.05亿元、-11.38亿元，分别下降64.26%、463%。
两个头部企业利润与营收缩水，直接引发长沙工程机械产业产值跳水。
2022年，长沙的工程机械产业集群规模企业总产值1990亿元，而2021年这一数字已突破2800亿元。
三一重工财报数据
山河智能财报数据
不过长沙自我调整之下，2023年这一数值回到了2200亿元。这一点从三一重工、山河智能的财报数据，也可看出端倪。
长沙虽然号称“工程机械之都”，但制造业整体实力在全国排名并不高。2022年工业增加值为4086.54亿元，位居全国第19位。
长沙公布的2022年工业营收为9428亿元（2023年与2024年数据均未公布），与头部工业强城相差甚远。
制图：城市财经；数据：各城市统计局；其中无锡2023年数据
以工信部划分的41个工业大类来看，长沙与工业强城之间，同样逊色不少。
长沙公布的最新数据，是2022年的，2022年长沙仅有3个营业收入过千亿的工业，分别是烟草制造业、汽车制造业、计算机通信和其他电子设备制造业。
制图：城市财经；数据：长沙市统计局
没有对比，就没有伤害。
深圳拥有8个千亿产业，其中一个两万亿产业，计算机、通信和其他电子设备制造业。
制图：城市财经；数据：深圳市统计局
苏州拥有11个千亿产业，其中1个为万亿产业。
制图：城市财经；数据：苏州市统计局
东莞，5个千亿产业，其中一个万亿产业。
制图：城市财经；数据：东莞市统计局
无锡 拥有9个千亿产业。
制图：城市财经；数据：无锡市统计局
广州拥有6个千亿产业。
制图：城市财经；数据：广州市统计局
佛山8个千亿产业。
制图：城市财经；数据：佛山统计局
宁波拥有7个营收过千亿的产业。
制图：城市财经；数据：宁波市统计局
武汉有4个营收过千亿的产业。
制图：城市财经；数据：武汉市统计局
杭州有6个千亿产业。
制图：城市财经；数据：杭州市统计局
如此种种足以说明，长沙的工业并不强，和西安一样，很多人可能只是停留在听说层面上，而经不起数据推敲。
相比于东部热点城市，长沙的产业侧重于机械重工，缺乏新兴产业。这是中西部中心城市的共同特点。
产业不强，产业偏重老旧，无法提供更多高薪就业，影响着长沙未来的发展势头。同时，也是长沙房价虽然不高，但依旧躲不开调整的底层逻辑。
